مزایده گذاشتن ملک توسط دادگاه

مزایده گذاشتن ملک توسط دادگاه یعنی وقتی کسی بدهی داره یا ورثه برای تقسیم ملک به مشکل می خورند، دادگاه وارد عمل میشه و ملک رو به مزایده می ذاره تا طلبکارها به پولشون برسند یا سهم هر ورثه مشخص بشه. این فرآیند مراحل قانونی خودش رو داره و اگه تو هم به هر دلیلی باهاش درگیری، بهتره حسابی از ریز و درشتش باخبر باشی.

تاحالا شده فکر کنی مزایده گذاشتن ملک توسط دادگاه یعنی چی و اصلاً چطور انجام میشه؟ شاید تو هم یه روزی درگیرش بشی؛ چه به عنوان کسی که ازش طلب دارند، چه کسی که خودش بدهکاره و ملکش قراره مزایده بره، یا حتی یه سرمایه گذار که دنبال خرید ملک از این راهه. این پروسه پر از پیچیدگی های قانونیه و اگه ازش سر درنیاری، ممکنه سرت کلاه بره یا ضرر کنی. تو این مقاله قراره با هم از صفر تا صد مزایده ملک در دادگاه رو بررسی کنیم. کاری می کنیم که دیگه هیچ ابهامی برات نمونه و با خیال راحت، قدم در این مسیر بذاری.

مزایده گذاشتن ملک توسط دادگاه یعنی چی؟

مزایده گذاشتن ملک توسط دادگاه یعنی ملک شما به حکم قانون و تحت نظارت دادگستری، به فروش میره. این فروش اجباری با اون مزایده های معمولی که خودمون برای فروش یه جنس یا ملک برگزار می کنیم فرق داره. اینجا پای حکم دادگاه و قانون وسطه و دیگه دست شما نیست که کی و چطور ملک رو بفروشی. هدف اصلی این کار هم معمولاً اینه که بدهی های یه نفر پرداخت بشه یا اموالی که نمیشه بین چند نفر تقسیم کرد (مثل ارث) نقد بشن.

تفاوت مزایده اجباری و اختیاری

اجازه بدین اول یه تفاوت مهم رو براتون روشن کنم. ما دو مدل مزایده داریم: یکی اختیاری که خودت تصمیم می گیری مال یا ملکت رو به مزایده بذاری تا به بالاترین قیمت بفروشیش. مثلاً یه کلکسیون داری و میخوای بهترین قیمت رو برای اون پیدا کنی. این کاملاً دست خودته و هر وقت دلت خواست میتونی منصرف بشی. اما یه نوع دیگه هم هست که بهش میگن مزایده اجباری یا قضایی. اینجا دیگه پای قانون و دادگاه وسطه. یعنی به زور قانون، مال تو برای پرداخت بدهی یا تقسیم ارث به مزایده گذاشته میشه. این مقاله بیشتر در مورد همین مزایده اجباری یا قضاییه.

نقش اجرای احکام مدنی در مزایده ملک

قسمت «اجرای احکام مدنی» دادگستری، دقیقاً همین جاییه که همه این ماجراها شروع میشه. وقتی دادگاه یه حکمی صادر می کنه که مثلاً فلانی باید فلان مبلغ رو به اون یکی پرداخت کنه، اما بدهکار زیر بار نمیره یا توانایی پرداختش رو نداره، محکوم له (طلبکار) میاد و درخواست میده که اموال محکوم علیه (بدهکار) توقیف و به مزایده گذاشته بشه. اینجا اجرای احکام مدنی مسئول نظارت بر این پروسه، از توقیف تا فروش ملک و تحویل پول به طلبکاره.

چرا اصلاً ملک به مزایده گذاشته میشه؟

خب، دلایل مختلفی وجود داره که پای ملک آدم به مزایده باز میشه. مهم تریناش ایناست:

• بدهی و مطالبات: شاید اصلی ترین دلیل همین باشه. مثلاً کسی چک داده و برگشت خورده، یا بدهی بانکی داره، یا حتی مهریه همسرش رو پرداخت نکرده. اگه طرف توانایی پرداخت نداشته باشه و مالی هم معرفی نکنه، طلبکار میتونه ملکش رو معرفی کنه تا توقیف و مزایده بره.
• ورشکستگی: وقتی یه شرکت یا حتی یه آدم ورشکسته میشه و اموالش برای پرداخت بدهی هاش کافی نیست، دادگاه برای اینکه بتونه پول طلبکارها رو بده، اموال ورشکسته رو به مزایده میذاره.
• تقسیم ارث و اموال مشاع: گاهی وقت ها چند نفر یه ملکی رو به ارث می برند یا به صورت شراکتی صاحب یه ملک هستند. اگه نتونن بین خودشون به توافق برسند و ملک هم قابلیت تقسیم فیزیکی نداشته باشه (مثلاً یه آپارتمان کوچک باشه که نشه تیکه تیکه اش کرد)، دادگاه مجبور میشه ملک رو به مزایده بذاره و پولش رو بین وراث یا شرکا تقسیم کنه.

مبانی قانونی مزایده ملک در دادگاه

مزایده گذاشتن ملک توسط دادگاه یه کار دلبخواهی نیست و همه چیزش از اسم و رسم تا جزئیات ریز، توی قانون اومده. اگه خواستی اطلاعات دقیق تر و کاملی داشته باشی، باید بری سراغ این قوانین:

قانون اجرای احکام مدنی

ستون فقرات کل ماجرای مزایده در دادگاه، همین قانون اجرای احکام مدنی هست. بیشتر مواد مرتبط با توقیف، ارزیابی، آگهی و فروش اموال غیرمنقول (مثل ملک) در همین قانون پیش بینی شده. مواد مربوط به فروش اموال توقیف شده، شرایط برنده مزایده، پرداخت بهای مزایده و عواقب عدم پرداختش، همگی توی این قانون با جزئیات کامل اومده. اگه هر سوال حقوقی در مورد مزایده ملک برات پیش اومد، اول از همه باید به این قانون مراجعه کنی.

قانون افراز و فروش املاک مشاع

این قانون بیشتر برای اون دسته از املاکیه که چند تا مالک دارند و نمی تونند بین خودشون سر تقسیمش به توافق برسند. مثلاً چند تا خواهر و برادر یه خونه رو به ارث بردند و نمیشه خونه رو بینشون تقسیم کرد. اینجا میرن سراغ «قانون افراز و فروش املاک مشاع». اگه طبق این قانون نشه ملک رو افراز (یعنی جدا جدا و تقسیم فیزیکی) کرد، اون وقت با دستور دادگاه ملک به مزایده گذاشته میشه و پولش بین ورثه یا شرکا تقسیم میشه.

مراحل گام به گام مزایده گذاشتن ملک توسط دادگاه

پروسه مزایده گذاشتن ملک توسط دادگاه، یه عالمه مرحله داره که باید دونه دونه و با دقت انجام بشه. اگه حتی یکی از این مراحل درست انجام نشه، ممکنه کل مزایده باطل بشه. بیاین ببینیم این مراحل چیان:

گام اول: درخواست اجرای حکم و توقیف ملک

اینجا نقطه شروع ماجراست. اگه شما طلبکاری و حکمی از دادگاه داری که بهت حق میده طلب خودت رو از بدهکار بگیری، باید بری دنبال اجرای حکم. در مورد مزایده گذاشتن ملک توسط دادگاه، این بخش حیاتیه.

1. صدور اجراییه و ابلاغ اون: اول از همه، شما باید درخواست «اجراییه» بدی. اجراییه یه برگه رسمیه که به بدهکار میگه باید طبق حکم دادگاه، بدهی اش رو پرداخت کنه. این برگه باید به بدهکار ابلاغ بشه و اون ده روز فرصت داره بدهیش رو پرداخت کنه.
2. معرفی ملک توسط طلبکار یا شناسایی توسط دادگاه: اگه بدهکار در این ده روز بدهیش رو پرداخت نکرد یا مالی معرفی نکرد، شما به عنوان طلبکار میتونی ملکش رو به اجرای احکام معرفی کنی. اگه هم نتونستی معرفی کنی، گاهی اوقات خود دادگاه میتونه اموال بدهکار رو شناسایی کنه.
3. صدور قرار توقیف ملک و ثبتش: وقتی ملک معرفی شد، دادگاه دستور «توقیف» ملک رو صادر می کنه. یعنی دیگه بدهکار نمیتونه اون ملک رو بفروشه یا به نام کس دیگه ای کنه. این توقیف باید تو اداره ثبت اسناد هم ثبت بشه تا رسمی و قابل پیگیری باشه.

گام دوم: ارزیابی و کارشناسی ملک

بعد از توقیف، باید ببینیم ملک چقدر می ارزه. این قیمت گذاری رو هر کسی نمیتونه انجام بده و قواعد خاص خودش رو داره.

1. معرفی کارشناس رسمی دادگستری: اینجا پای «کارشناس رسمی دادگستری» به میون میاد. اجرای احکام یه کارشناس معرفی می کنه که وظیفه اش اینه ارزش واقعی ملک رو تعیین کنه.
2. نحوه تعیین قیمت پایه مزایده: کارشناس با توجه به موقعیت ملک، متراژ، امکانات، وضعیت بازار و کلی فاکتور دیگه، یه قیمت عادله برای ملک تعیین می کنه که بهش میگن «قیمت پایه مزایده». مزایده از این قیمت شروع میشه و هر کسی که بیشتر پیشنهاد بده، برنده است.
3. مهلت اعتراض به نظریه کارشناسی و چگونگی اون: هم طلبکار و هم بدهکار (یعنی هر دو طرف) ده روز وقت دارند تا به قیمت تعیین شده توسط کارشناس اعتراض کنند. اگه فکر می کنند قیمت عادله نیست، باید دلایلشون رو ارائه بدن تا دوباره کارشناسی بشه یا یه کارشناس دیگه هم نظر بده.

طبق تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱، نظر کارشناس رسمی در خصوص قیمت عادله روز، حداکثر تا شش ماه از تاریخ صدور اعتبار دارد و بعد از آن نیاز به کارشناسی مجدد است.

گام سوم: انتشار آگهی مزایده ملک

بعد از اینکه قیمت ملک مشخص شد، باید این مزایده به اطلاع عموم برسه تا خریدار پیدا بشه.

1. محتوای دقیق آگهی مزایده ملک: آگهی مزایده باید خیلی دقیق باشه. توش باید مشخصات کامل ملک (آدرس، متراژ، نوع کاربری)، اسم مالک، حقوق احتمالی اشخاص دیگه (مثل مستأجر)، قیمت پایه، زمان و محل دقیق برگزاری مزایده قید بشه.
2. روش های انتشار آگهی: این آگهی معمولاً توی روزنامه های کثیرالانتشار (پرتیراژ) و همچنین توی «سامانه ستاد ایران» (سامانه تدارکات الکترونیکی دولت) منتشر میشه. گاهی هم ممکنه توی خود محل ملک یا تابلو اعلانات دادگستری الصاق بشه.
3. محدودیت های زمانی: یه نکته مهم اینه که فاصله بین انتشار آگهی و روز برگزاری مزایده نباید کمتر از ده روز و بیشتر از یک ماه باشه. این مهلت برای اینه که هم خریداران احتمالی فرصت کافی برای بررسی داشته باشند و هم پروسه خیلی طولانی نشه.

گام چهارم: برگزاری جلسه مزایده

بالاخره میرسیم به روز موعود! روزی که قرار مزایده برگزار بشه و ملک به فروش بره.

1. حضور دادورز (مأمور اجرا) و نماینده دادستان: جلسه مزایده حتماً باید با حضور «دادورز» (یا همون مأمور اجرا) و یک «نماینده از دادستان» برگزار بشه. حضور این دو نفر برای قانونی بودن و سلامت فرآیند مزایده خیلی مهمه.
2. شرایط شرکت کنندگان در مزایده (ممنوعیت ها): هر کسی نمیتونه توی مزایده شرکت کنه. مثلاً کارشناس هایی که ملک رو قیمت گذاری کردند، دادورزها و نزدیکان درجه اول اون ها تا درجه سوم (مثل پدر، مادر، فرزند، همسر، خواهر و برادر) حق شرکت در مزایده رو ندارند. ولی خود طلبکار میتونه مثل بقیه توی مزایده شرکت کنه.
3. شیوه پیشنهاد قیمت و اعلام برنده: هر کسی که میخواد تو مزایده شرکت کنه، قیمت پیشنهادی خودش رو ارائه میده. بالاترین قیمت پیشنهادی برنده مزایده است.
4. پرداخت سپرده (10 درصد) توسط برنده: برنده مزایده باید همونجا ده درصد از مبلغ پیشنهادی خودش رو به عنوان «سپرده» به حساب اجرای احکام واریز کنه.

گام پنجم: پرداخت بهای مزایده و تشریفات انتقال

برنده مشخص شده، حالا نوبت پرداخت پول و انتقال سند میرسه.

1. مهلت پرداخت باقی مانده مبلغ: برنده مزایده یک ماه فرصت داره تا باقی مانده مبلغ رو پرداخت کنه.
2. نتایج عدم پرداخت مبلغ: اگه برنده مزایده تو این یک ماه بقیه پول رو نده، سپرده ده درصدی که واریز کرده بود، بعد از کسر هزینه های مزایده، به نفع دولت ضبط میشه و مزایده دوباره تجدید میشه. یعنی دوباره از اول آگهی و مراحل بعدی طی میشه.
3. تنظیم صورت جلسه مزایده و ارائه به دادگاه: بعد از اینکه برنده مزایده کل پول رو پرداخت کرد، یه صورت جلسه رسمی تنظیم میشه که توش مشخصات ملک، مالک، خریدار و قیمت فروش قید شده. این صورت جلسه میره به دادگاه.
4. دستور انتقال سند و مراحل ثبت آن به نام خریدار: با تایید دادگاه، دستور انتقال سند ملک به نام خریدار صادر میشه و مراحل اداری ثبت سند در اداره ثبت اسناد طی میشه.

سناریوهای خاص و نکات مهم در مزایده ملک

مزایده گذاشتن ملک توسط دادگاه همیشه یه مسیر مستقیم و ساده نیست. گاهی اوقات شرایط خاصی پیش میاد که نیاز به توجه و اقدام ویژه ای داره.

مزایده ملک موروثی

ملک موروثی یا همون ملک ارثی، یکی از رایج ترین مواردیه که پای مزایده بهش باز میشه. معمولاً وقتی وراث سر تقسیم یه ملک به توافق نمی رسند، یا ملک طوریه که نمیشه بینشون تقسیمش کرد (مثلاً یه آپارتمان کوچیک که هر اتاقش رو نمیشه به یه نفر داد)، دادگاه دستور مزایده میده. اینجا تمام مراحل مزایده عادی طی میشه، با این تفاوت که پول حاصل از فروش، بر اساس سهم الارث هر ورثه، بینشون تقسیم میشه. جالبه بدونید که خود وراث هم میتونن توی این مزایده شرکت کنند و ملک رو بخرند.

مزایده مال مشاعی

مال مشاع یعنی یه ملک که چند تا صاحب داره و هر کدومشون توی تمام اجزای ملک شریک هستن، نه یه قسمت خاص. مثلاً دو تا دوست یه زمین رو با هم خریدن. اگه بینشون اختلاف پیش بیاد و نتونن به توافق برسند، و البته اون ملک هم قابلیت تقسیم فیزیکی نداشته باشه، دادگاه میتونه دستور مزایده بده. اینجا هم مثل ملک موروثی، تمام مراحل مزایده طی میشه و هر کدوم از شرکا هم میتونن توی مزایده شرکت کنند.

عدم یافتن خریدار برای ملک در مزایده

فرض کن مزایده برگزار شد، آگهی هم منتشر شد، ولی هیچ خریداری پیدا نشد! اینجا چی میشه؟

1. اختیارات محکوم له (طلبکار):
   • میتونه یه مال دیگه از بدهکار معرفی کنه و درخواست توقیف و مزایده اون رو بده.
   • میتونه همون ملک رو به قیمتی که کارشناس ارزیابی کرده، خودش برداره و به ازای طلبش قبول کنه.
   • میتونه درخواست «تجدید مزایده» رو بده. یعنی دوباره آگهی میشه و مزایده برگزار میشه، اما این بار دیگه محدودیت قیمت پایه کمتر میشه و ملک به هر قیمتی که خریدار پیدا کنه، فروخته میشه. البته هزینه آگهی مجدد با خود طلبکاره.
2. در مزایده دوم: اگه باز هم توی مزایده دوم کسی پیدا نشد و طلبکار هم حاضر نشد ملک رو به قیمت کارشناسی برداره، ملک به خود بدهکار (محکوم علیه) پس داده میشه. البته اگه ملک غیرمنقول باشه و طلبکار هم قبولش کنه، بدهکار دو ماه فرصت داره که تمام بدهی، خسارات و هزینه های اجرایی رو پرداخت کنه و نذاره ملکش به نام طلبکار منتقل بشه.

هزینه ها و عوارض مزایده ملک

مزایده گذاشتن ملک توسط دادگاه، مثل هر کار قانونی دیگه ای، یه سری هزینه ها داره که باید پرداخت بشه.

• هزینه کارشناسی: پولی که به کارشناس دادگستری برای ارزیابی ملک پرداخت میشه.
• هزینه آگهی: پولی که برای انتشار آگهی در روزنامه ها و سامانه ستاد پرداخت میشه.
• نیم عشر اجرایی: یه مبلغی که بابت هزینه های اجرایی از محکوم علیه (بدهکار) گرفته میشه و معمولاً 5 درصد از مبلغ محکوم به هست.
• مالیات نقل و انتقال: بعد از فروش و انتقال سند، خریدار باید مالیات نقل و انتقال ملک رو هم پرداخت کنه.

مسئولیت پرداخت این هزینه ها معمولاً با برنده مزایده و در نهایت از محل پول حاصل از فروش ملک تأمین میشه.

شکایت و اعتراض به مزایده ملک دادگاه

بعضی وقت ها ممکنه توی پروسه مزایده گذاشتن ملک توسط دادگاه، تخلفی صورت بگیره یا حق کسی ضایع بشه. خوشبختانه قانون راه رو برای اعتراض و شکایت باز گذاشته.

موارد و دلایل قانونی برای اعتراض

شما میتونی به دلایل مختلفی به مزایده اعتراض کنی. مثلاً:

• اگه مزایده بدون حضور نماینده دادستان انجام شده باشه.
• اگه فروش در زمان یا مکان اشتباهی صورت گرفته باشه.
• اگه بدون دلیل قانونی جلوی شرکت یه نفر تو مزایده گرفته شده باشه.
• اگه بالاترین پیشنهاد قیمت به اشتباه رد شده باشه.
• اگه خریدار، جزو افراد ممنوع المعامله (مثل دادورز یا کارشناس) بوده باشه.

این ها فقط چند نمونه هستند و هر تخلفی که مغایر با قوانین مزایده باشه، میتونه دلیلی برای اعتراض باشه.

مهلت و مرجع رسیدگی به اعتراض

مهمه که بدونی برای اعتراض به مزایده، فقط «یک هفته» از تاریخ برگزاری مزایده فرصت داری. این اعتراض رو باید توی دادگاهی که اجرای احکامش مزایده رو برگزار کرده، ثبت کنی. تا وقتی این مهلت تموم نشده یا تا وقتی دادگاه در مورد اعتراض تصمیم نگرفته، ملک به برنده مزایده تحویل داده نمیشه. اگه اعتراض وارد باشه، مزایده باطل میشه و دوباره برگزار میشه.

شکایت شخص ثالث

گاهی وقت ها یه نفر دیگه (که نه طلبکار بوده و نه بدهکار) ادعا می کنه که اون ملکی که توقیف شده و قراره به مزایده بره، مال اونه یا روی اون ملک حقی داره. این رو میگن «شکایت شخص ثالث». اگه این شخص ثالث سند رسمی یا حکم قطعی داشته باشه که تاریخش هم قبل از توقیف ملک باشه، توقیف از روی ملک برداشته میشه. اگه هم سند رسمی نداشته باشه، میتونه توی دادگاه ثابت کنه که ملک مال اونه. دادگاه به شکایت شخص ثالث بدون تشریفات آیین دادرسی و بدون نیاز به پرداخت هزینه دادرسی رسیدگی می کنه و اگه دلایلش قوی باشه، دستور توقف عملیات اجرایی (یعنی همون مزایده) رو صادر می کنه.

نکات کاربردی برای طرفین مزایده

چه طلبکار باشی، چه بدهکار یا حتی خریدار، مزایده گذاشتن ملک توسط دادگاه میتونه یه پروسه پر چالش باشه. اینجا چند تا نکته کاربردی براتون داریم که به دردتون میخوره:

برای محکوم له (طلبکاران)

• پیگیری های لازم: پروسه مزایده ممکنه طولانی بشه. پیگیری منظم از اجرای احکام و اطلاع از وضعیت پرونده خیلی مهمه.
• معرفی دقیق ملک: سعی کنید ملکی رو معرفی کنید که سندش کامل و شش دانگ باشه و مشکلات حقوقی کمتری داشته باشه تا هم زودتر توقیف بشه و هم تو مزایده خریدار پیدا کنه.
• اطلاع از وضعیت بازار: قبل از مزایده، یه تحقیق بازار بکنید تا ببینید قیمت های ملک تو اون منطقه چطوره. این بهتون کمک می کنه اگه قیمت کارشناسی پایین بود، اعتراض کنید یا اگه مجبور شدید ملک رو خودتون بردارید، بدونید دارید چی کار می کنید.

برای محکوم علیه (بدهکاران)

• آگاهی از حقوق خود: حتماً از همه حقوق خودتون مطلع باشید. اینکه میتونید به قیمت کارشناسی اعتراض کنید، یا میتونید قبل از مزایده بدهیتون رو پرداخت کنید، یا حتی میتونید در مزایده شرکت کنید و ملک خودتون رو بخرید، همگی جزو حقوق شماست.
• امکان تسویه بدهی: همیشه سعی کنید قبل از اینکه ملک به مزایده بره، بدهیتون رو تسویه کنید. اینجوری هم ملک از دستتون نمیره و هم از هزینه های اضافی مزایده و نیم عشر اجرایی خلاص میشید.
• اعتراض به قیمت: اگه حس می کنید قیمت کارشناسی ملک پایین تر از ارزش واقعیشه، حتماً تو مهلت مقرر اعتراض کنید.

برای خریداران بالقوه

• بررسی دقیق ملک: قبل از اینکه تو مزایده شرکت کنید، حتماً از ملک بازدید کنید. اگه لازمه، یه کارشناس معتمد با خودتون ببرید تا از وضعیت فنی و حقوقی ملک مطمئن بشید.
• استعلامات لازم: حتماً از اداره ثبت اسناد و سایر مراجع مربوطه، استعلامات لازم رو بگیرید تا مطمئن بشید ملک بدهی یا رهن و اجاره ای نداره که بعداً براتون دردسر بشه.
• آشنایی با فرآیند: خوبه که از قبل با مراحل مزایده آشنا باشید و بدونید دقیقا چی به چیه تا روز مزایده غافلگیر نشید.

نقش مشاوره حقوقی تخصصی در تمامی مراحل

مزایده گذاشتن ملک توسط دادگاه، یه عالمه پیچیدگی حقوقی داره. از اول تا آخر این مسیر، داشتن یه وکیل یا مشاور حقوقی متخصص کنار خودتون، میتونه از کلی ضرر و دردسر جلوگیری کنه. یه وکیل خوب میتونه بهتون کمک کنه:

• مراحل رو درست و به موقع طی کنید.
• از حقوق خودتون دفاع کنید.
• به موقع اعتراض کنید.
• و در نهایت، به بهترین نتیجه ممکن برسید.

---

مزایده گذاشتن ملک توسط دادگاه، هرچند ممکنه اولش ترسناک و پیچیده به نظر برسه، اما با آگاهی و شناخت مراحل قانونی، میتونید با خیال راحت تری تو این مسیر قدم بردارید. یادمون باشه که این فرآیند هم برای طلبکارها که میخوان به حقشون برسند، هم برای بدهکارها که باید از حقوقشون دفاع کنند و هم برای خریداران که دنبال یه فرصت خوب هستند، می تونه مهم و تأثیرگذار باشه. پس هیچوقت بدون اطلاعات کافی وارد این بازی نشید و اگه لازم بود، حتماً از مشاوره های حقوقی تخصصی کمک بگیرید تا سردرگم نشید و بهترین تصمیم رو بگیرید.