نمونه دادخواست اثبات مالکیت با قولنامه

اگه ملکی رو با قولنامه خریدین و حالا برای اثبات مالکیتتون به مشکل خوردین، باید بدونید که این یه چالش حقوقی جدیه که نیاز به پیگیری دقیق داره. تنظیم نمونه دادخواست اثبات مالکیت با قولنامه اولین قدم مهم برای دفاع از حق شماست و این مقاله قراره حسابی کمکتون کنه تا با آگاهی کامل جلو برید.

تو کشور ما، معاملات ملکی معمولاً با سند رسمی اعتبار قانونی پیدا می کنن. اما خب، خیلی از خرید و فروش ها هم هستن که با یه قولنامه یا سند عادی انجام می شن. اینجاست که ممکنه سر و کله چالش های اثبات مالکیت پیدا بشه. اگه ملکی رو با قولنامه خریدین و حالا به هر دلیلی، مثلاً فروشنده زیر حرفش زده یا مشکل دیگه ای پیش اومده، ممکنه مجبور بشید برای اثبات حقانیتتون به دادگاه مراجعه کنید. این جور وقت ها، داشتن یه راهنمای کامل و یه نمونه دادخواست اثبات مالکیت با قولنامه که دقیق و حساب شده باشه، می تونه کلی از دردسراتون رو کم کنه و مسیر رو براتون روشن تر کنه. بیایید با هم ببینیم چطور باید تو این مسیر پر پیچ و خم قدم برداریم.

قولنامه چیه و چرا تو اثبات مالکیت مهمه؟

اول از همه، بذارید یه توضیح خودمونی در مورد قولنامه بدیم. قولنامه (که گاهی بهش بیع نامه عادی یا مبایعه نامه هم می گن) در واقع یه جور تعهدنامه کتبیه بین خریدار و فروشنده. تو این سند، طرفین قول می دن که سر یه تاریخ مشخص، معامله رو کامل کنن و سند رسمی رو منتقل کنن. این یعنی قولنامه خودش به تنهایی سند رسمی مالکیت نیست، اما یه دلیل خیلی قوی برای اثبات وقوع معامله و تعهد طرفین به حساب میاد.

تفاوت قولنامه دستی و محضری: کدوم معتبرتره؟

قولنامه ها معمولاً دو مدل کلی دارن:

• قولنامه دستی (عادی): این همون قولنامه ایه که معمولاً تو بنگاه های املاک یا حتی خودتون به صورت دست نویس تنظیم می کنید. اعتبارش تو دادگاه به عنوان سند عادی پذیرفته می شه. برای اثبات مالکیت با این نوع قولنامه، معمولاً به مدارک و شواهد دیگه ای هم نیاز دارید که ادعاتون رو تقویت کنه.
• قولنامه محضری (رسمی): این نوع قولنامه تو دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت می شه. از اونجایی که سند رسمی به حساب میاد، اعتبارش خیلی بالاتره و کمتر کسی می تونه زیرش بزنه یا ادعای جعلی بودن بکنه. تو این حالت، اثبات مالکیت خیلی راحت تره.

حالا ممکنه بپرسید قولنامه دستی کجای کار اثبات مالکیت مهمه؟ وقتی پای سند رسمی در میونه، همه چیز واضحه. اما وقتی ملک سند نداره یا هنوز سند به نام خریدار منتقل نشده، قولنامه دستی می تونه نقش یه برگ برنده رو بازی کنه. این سند نشون می ده که شما با فروشنده به توافق رسیدین و معامله ای انجام شده.

چطور می تونیم با قولنامه مالکیتمون رو ثابت کنیم؟ (مراحل اثبات)

وقتی می خواید مالکیتتون رو با یه قولنامه ثابت کنید، مثل هر دعوای حقوقی دیگه ای، باید تو دادگاه ادعاتون رو ثابت کنید. تو این پرونده ها، بار اثبات دعوا به عهده شماست؛ یعنی شما باید به دادگاه نشون بدید که ملک مال شماست. برای این کار، فقط قولنامه کافی نیست و باید از تمام شواهد و مدارکی که دارید استفاده کنید. دادگاه قولنامه شما رو به عنوان یه اماره یا نشونه قوی از مالکیت در نظر می گیره، اما در کنارش به دنبال قرائن و دلایل دیگه ای هم هست که ادعای شما رو محکم تر کنه.

نکات کلیدی برای تقویت ادعای مالکیت

برای اینکه شانس موفقیتتون رو تو دادگاه بیشتر کنید، حواستون به این نکته ها باشه:

• جامعیت مدارک: هر مدرکی که دارید، از رسید پرداخت پول گرفته تا قبوض آب و برق ملک به نام شما، همشون مهمن.
• شهادت شهود: اگه شاهدایی دارین که از معامله شما باخبر بودن، شهادتشون می تونه خیلی بهتون کمک کنه.
• تصرف ملک: اگه ملک برای مدتی در تصرف شما بوده و ازش استفاده کردین، این هم یه نشونه قویه.
• اقرار خوانده: اگه طرف مقابل، یعنی فروشنده، به صورت کتبی یا شفاهی به معامله با شما اقرار کرده باشه، این خیلی مؤثره.

خلاصه کلام اینکه، برای اثبات مالکیت با قولنامه، باید یه پازل کامل از شواهد و دلایل رو جلوی دادگاه بذارید که هیچ جای شکی برای قاضی باقی نمونه.

خواسته هایی که باید تو دادخواستتون بنویسید (همه رو با هم بگید!)

یکی از مهم ترین بخش های تنظیم دادخواست اثبات مالکیت با قولنامه، همین قسمته که باید خواسته هاتون رو دقیق و کامل بنویسید. یادتون باشه، دادگاه فقط به همون چیزهایی حکم می ده که شما ازش خواستین. پس اگه چیزی رو فراموش کنید، بعداً باید یه دادخواست جداگانه بدید و دوباره از اول پرونده سازی کنید که هم هزینه داره و هم وقتتون رو هدر می ده.

خواسته اصلی: اثبات مالکیت (همون که می خوایم!)

خواسته اصلی شما تو این پرونده، کاملاً مشخصه: اثبات مالکیت شما بر ملکی که با قولنامه خریدین. این یعنی از دادگاه می خواید رسماً تأیید کنه که شما مالک قانونی این ملک هستید، حتی اگه هنوز سند رسمی به نامتون نخورده باشه.

خواسته های فرعی و مکمل (خیلی مهمن!)

حالا می رسیم به قسمت مهم ماجرا، یعنی خواسته های فرعی که باید کنار اثبات مالکیت مطرح کنید. این خواسته ها، زنجیره ای به هم متصل هستن که بهتون کمک می کنن بعد از اثبات مالکیت، تمام حقوق قانونی تون رو هم بگیرید.

الزام به تنظیم سند رسمی: چرا اینو همزمان درخواست کنیم؟

ببینید، اثبات مالکیت خیلی خوبه، اما اگه سند ملک هنوز به نام فروشنده ست، شما عملاً نمی تونید خیلی کارها رو با ملک انجام بدین. مثلاً نمی تونید بفروشیدش، وام بگیرید یا وثیقه بذارید. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی رو مالک می شناسه که اسمش تو دفتر املاک ثبت شده باشه. پس اگه همزمان با اثبات مالکیت، از دادگاه بخواید که فروشنده رو ملزم به تنظیم سند رسمی به نام شما کنه، با یک تیر چند نشون می زنید. دادگاه بعد از اینکه مالکیت شما رو ثابت کرد، می تونه بلافاصله حکم به انتقال سند رسمی هم بده و دیگه نیازی نیست بعداً یه پرونده جداگانه برای الزام به تنظیم سند باز کنید. این کار هم تو زمان صرفه جویی می کنه و هم تو هزینه ها.

خلع ید یا تحویل مبیع: اگه ملک دست غریبه ست یا تحویل ندادن.

گاهی وقتا شما ملک رو خریدین و مالکیتتون هم ثابت شده، اما فروشنده یا حتی یه نفر دیگه ملک رو تصرف کرده و حاضر نیست تحویل بده. اینجا باید خواسته خلع ید رو مطرح کنید. یعنی از دادگاه می خواید که به صورت قانونی، اون شخص متصرف رو از ملک خارج کنه و ملک رو به شما تحویل بده. اگه هم ملک دست کسی نیست ولی فروشنده اون رو به شما تحویل نمیده، خواسته تحویل مبیع (تحویل مورد معامله) رو باید مطرح کنید.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف: اگه طرف ملک رو گرفته و داره استفاده می کنه.

اگه بعد از تاریخ معامله، فروشنده یا شخص دیگه ای ملک شما رو تصرف کرده و ازش استفاده می کرده (مثلاً اجاره داده یا خودش نشسته)، شما می تونید اجرت المثل ایام تصرف رو هم ازش بخواید. این یعنی همون مبلغی که اگه ملک رو اجاره می دادید به دست می آوردید. این خواسته باعث می شه متصرف ضرر و زیانی که به شما وارد کرده رو جبران کنه.

مطالبه خسارات دادرسی: پول وکیل، کارشناسی و…

مگه میشه برای گرفتن حق، پول خرج نکرد؟ هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (اگه وکیل گرفتین)، هزینه کارشناسی، هزینه های دفتر خدمات قضایی و کلی خرج و مخارج دیگه. شما می تونید تمام این خسارات دادرسی رو هم از طرف مقابل مطالبه کنید. این خواسته بهتون کمک می کنه تا حداقل بخشی از هزینه هایی که برای احقاق حق تون کردین، برگرده.

یادتون باشه، دادگاه فقط به همون چیزهایی که شما درخواست کردین، حکم می ده! پس حواستون باشه که تمام خواسته های لازم رو تو دادخواستتون بنویسید تا بعداً مجبور نشید دوباره پرونده باز کنید و هزینه و وقت اضافه هدر بدید.

اهمیت طرح تمامی این خواسته ها در یک دادخواست اینه که پرونده شما یک بار و برای همیشه به نتیجه می رسه و دیگه نیازی به طرح دعواهای متعدد و رفت و آمدهای بی پایان به دادگاه نیست. این کار هم به نفع شماست و هم به نفع سیستم قضایی.

چه مدارکی برای اثبات مالکیت با قولنامه لازم داریم؟ (آب از آب تکون نخوره!)

برای اینکه تو دادگاه حرفتون حسابی سندیت داشته باشه و قاضی قانع بشه که شما مالک واقعی هستید، باید یه عالمه مدرک و مستندات محکم و دقیق ارائه بدید. جمع آوری این مدارک مثل چیدن یه پازله که هر قطعه اش تو جای خودش قرار می گیره تا تصویر کامل مالکیت شما رو نشون بده. اینجا بهتون می گم چه چیزهایی رو باید جمع و جور کنید:

• اصل قولنامه (بیع نامه) و تمامی برگه های الحاقی: این مهم ترین مدرک شماست. اصل قولنامه رو حتماً باید داشته باشید و اگه هرگونه ضمیمه، متمم یا الحاقیه ای داره، همگی رو پیوست کنید.
• کپی برابر اصل قولنامه: حتماً از قولنامه و تمام ضمائمش، کپی برابر اصل تهیه کنید. دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا دادگاه می تونن این کار رو براتون انجام بدن. این کپی ها برای پرونده ضروری هستن و خود اصل قولنامه معمولاً برای رؤیت قاضی نگه داشته می شه و بعد بهتون برگردونده می شه.
• رسیدهای پرداخت ثمن معامله: اگه پول ملک رو با چک، حواله بانکی، کارت به کارت یا حتی نقداً پرداخت کردین، هر رسید، برگه واریز، صورت حساب بانکی، تصویر چک یا حتی اقرارنامه ای که نشون می ده پول رو دادین، باید ارائه بشه. این مدارک ثابت می کنن که شما به تعهد مالی تون عمل کردین.
• شهادت شهود: اگه موقع معامله، شاهدانی حضور داشتن که دیدن شما و فروشنده با هم قولنامه نوشتین و معامله انجام شده، شهادت اونا می تونه خیلی مؤثر باشه. می تونید ازشون بخواید که براتون یه استشهادیه محلی بنویسن و امضا کنن. تو دادگاه هم احتمالاً ازشون برای ادای شهادت دعوت می شه.
• اقرارنامه: اگه فروشنده یا هر شخص دیگه ای به صورت کتبی یا شفاهی (که قابل اثبات باشه) اقرار کرده که ملک رو به شما فروخته یا مال شماست، این می تونه یه مدرک خیلی قوی باشه.
• مدارک مرتبط با تصرف ملک: اگه شما بعد از معامله، ملک رو تحویل گرفتین و توش ساکن شدین یا ازش استفاده کردین، این تصرف شما خودش یه اماره قویه. قبض های آب، برق، گاز، تلفن به نام شما، پروانه های ساخت و ساز یا تعمیرات به نام شما، یا هر مدرکی که نشون بده شما متصرف قانونی ملک بودین، خیلی بهتون کمک می کنه.
• نظریه کارشناسی: گاهی ممکنه لازم باشه اصالت قولنامه یا خط و امضای فروشنده توسط کارشناس رسمی دادگستری بررسی بشه. یا حتی برای ارزش گذاری ملک و تعیین اجرت المثل ایام تصرف، نیاز به کارشناسی باشه.
• سایر مدارک: مثلاً اگه ملک چندین بار با قولنامه معامله شده و شما آخرین خریدار هستین (قولنامه های زنجیره ای)، تمام اون قولنامه ها می تونن بهتون کمک کنن. یا اگه فروشنده سند مالکیت قبلی ملک رو داره، کپی اون سند هم می تونه مؤثر باشه.

هر چی تعداد و کیفیت مدارکتون بیشتر باشه، ادعای شما تو دادگاه قوی تره و شانس موفقیتتون بالاتر می ره. پس برای جمع آوری این مدارک حسابی وقت بذارید و چیزی رو از قلم نندازید.

گام به گام تنظیم و ثبت دادخواست اثبات مالکیت با قولنامه (از صفر تا صد!)

خب، حالا که مدارکتون رو جمع کردین و می دونید چی می خواید، وقتشه که دادخواست اثبات مالکیت با قولنامه رو تنظیم و ثبت کنید. این کار یه سری مراحل و نکات دقیق داره که باید حسابی بهشون دقت کنید تا پرونده تون بدون مشکل جلو بره.

مشخصات خواهان و خوانده: کی به کیه؟

تو قسمت بالای دادخواست، باید مشخصات کامل خودتون (خواهان) و طرف مقابل (خوانده) رو دقیق بنویسید:

• مشخصات خواهان (شما): نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، آدرس دقیق (همراه با کد پستی و شماره تلفن).
• مشخصات خوانده (فروشنده یا متصرف): همین اطلاعات رو برای خوانده هم باید بنویسید. اگه چند نفر هستن، مشخصات همه رو وارد کنید.
• مشخصات وکیل یا نماینده قانونی: اگه وکیل گرفتین، مشخصات کامل وکیل یا نماینده قانونی تون (نام، نام خانوادگی، شماره پروانه، آدرس دفتر) رو هم اینجا قید کنید.

توضیح خواسته و ارزش اون: چی می خوایم و چقدر می ارزه؟

تو این بخش باید خواسته هایی که قبلاً گفتیم (اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند، خلع ید یا تحویل مبیع، اجرت المثل و خسارات دادرسی) رو به صورت تیتروار و با جزئیات دقیق بنویسید. مثلاً:

1. اثبات مالکیت اینجانب نسبت به پلاک ثبتی […] فرعی از […] اصلی، واقع در بخش […] شهرستان […]، به استناد قولنامه مورخ […].
2. الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی فوق الذکر به نام اینجانب.
3. خلع ید خوانده از ملک موضوع دعوی و تحویل آن به اینجانب.
4. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ […] تا زمان تحویل ملک (که مبلغ آن پس از جلب نظر کارشناس تعیین خواهد شد).
5. مطالبه کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و…).

برای بهای خواسته، اگه خواسته مالیه (مثل اجرت المثل یا خسارات)، باید مبلغ تقریبی اون رو هم بنویسید. اگه ارزش ملک مشخصه و می تونید ارزش دقیق اون رو تو دادخواست اعلام کنید، بهتره این کار رو انجام بدین.

دلایل و منضمات: مدارکمون چی ان؟

تو این قسمت، تمام مدارکی رو که تو بخش قبلی گفتیم، به صورت لیست وار ذکر می کنید. مثلاً:

• اصل و کپی برابر اصل قولنامه مورخ […]
• تصویر رسیدهای بانکی/چک های پرداختی
• استشهادیه محلی با امضای شهود
• تصویر قبوض آب، برق و گاز ملک
• و…

شرح دادخواست: قصه چی بوده؟

اینجا جاییه که باید قصه رو با زبون خودتون و به ترتیب اتفاقات تعریف کنید. روایت دقیق وقایع خیلی مهمه. باید بنویسید:

1. تاریخ معامله: دقیقاً کی و با چه قولنامه ای ملک رو خریدین.
2. مشخصات ملک: پلاک ثبتی، آدرس دقیق، مساحت و هر مشخصه دیگه ای که برای شناسایی ملک لازمه.
3. نحوه پرداخت: چطور و طی چند مرحله پول رو به فروشنده دادین (و مدارکش رو هم پیوست کردین).
4. عدم انجام تعهد: چرا فروشنده یا طرف مقابل به تعهداتش عمل نکرده؟ مثلاً سند رو منتقل نکرده یا ملک رو تحویل نداده.
5. دلایل اثبات مالکیت: با استناد به قولنامه، شهادت شهود، تصرف ملک و هر دلیل دیگه ای که دارین، توضیح بدین که چرا شما مالک واقعی هستین.
6. درخواست صریح از دادگاه: در پایان هم صریحاً از دادگاه بخواید که به تمامی خواسته هایی که تو بخش خواسته نوشتین، رسیدگی و حکم صادر کنه.

سعی کنید متن شرح دادخواست روان، دقیق و بدون ابهام باشه. از توضیحات اضافی و حاشیه ای خودداری کنید و مستقیم برید سر اصل مطلب.

دادگاه صالح: کجا باید دادخواست رو ببریم؟

مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (مثل ملک و زمین) باید تو دادگاهی مطرح بشن که ملک اونجاست. پس دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، دادگاه صالح برای رسیدگی به پرونده شماست. یعنی اگه ملک تو کرجه، باید برید دادگاه کرج.

هزینه دادرسی: چقدر پول باید بدیم؟

برای طرح هر دادخواستی، باید هزینه دادرسی پرداخت کنید. این هزینه بر اساس ارزش مالی خواسته شما (ارزش ملک یا مبلغ اجرت المثل) محاسبه می شه. دفاتر خدمات الکترونیک قضایی موقع ثبت دادخواست، این هزینه رو بهتون اعلام می کنن و باید همونجا پرداختش کنید. نگران نباشید، اگه تو پرونده پیروز بشید، می تونید این هزینه رو هم به عنوان خسارت دادرسی از طرف مقابل مطالبه کنید.

مراحل ثبت دادخواست: از دفاتر خدمات قضایی تا دادگاه.

بعد از اینکه نمونه دادخواست اثبات مالکیت با قولنامه رو تنظیم کردین، باید اون رو به همراه تمام مدارک پیوست، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ببرید. اونجا اطلاعات شما رو وارد سیستم می کنن و دادخواست شما ثبت می شه. بعد از ثبت، یک کد رهگیری و شماره پرونده بهتون داده می شه که باید برای پیگیری های بعدی اون رو نگه دارید. پرونده شما بعد از ثبت، به دادگاه صالح فرستاده می شه و شما می تونید از طریق سامانه ثنا، مراحل پیشرفت پرونده تون رو پیگیری کنید.

نمونه های کاربردی دادخواست اثبات مالکیت با قولنامه (پر و پیمون!)

حالا که با تمام جزئیات و مراحل کار آشنا شدین، وقتشه که چند تا نمونه دادخواست اثبات مالکیت با قولنامه رو ببینیم تا یه دید روشن تر از نحوه تنظیمش داشته باشید. یادتون باشه اینا فقط نمونه ان و باید اون ها رو بر اساس اطلاعات دقیق پرونده خودتون تکمیل کنید.

نمونه 1: دادخواست اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی و خلع ید

این نمونه برای زمانی مناسبه که شما ملکی رو با قولنامه خریدین، می خواید مالکیتتون رو ثابت کنید، فروشنده رو مجبور به تنظیم سند رسمی کنید و از طرفی، اگه ملک در تصرف شخص دیگه ای هست، اون رو از ملک خارج کنید.

    <p>بسمه تعالی</p>

    <p>خواهان: (نام کامل، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، آدرس دقیق به همراه کد پستی و شماره تلفن)</p>
    <p>خوانده: (نام کامل، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، آدرس دقیق به همراه کد پستی و شماره تلفن)</p>
    <p>وکیل یا نماینده قانونی: (در صورت وجود، نام کامل، نام خانوادگی، شماره پروانه وکالت، آدرس دفتر)</p>
    <p>تعیین خواسته و بهای آن:</p>
    <ol>
        <li>اثبات مالکیت اینجانب نسبت به پلاک ثبتی [شماره پلاک]، بخش [شماره یا نام بخش ثبتی]، شهرستان [نام شهرستان] (مثلاً: یک قطعه زمین به مساحت ... متر مربع، یا یک واحد آپارتمان) به استناد قولنامه (بیع نامه عادی) مورخ [تاریخ دقیق قولنامه].</li>
        <li>الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی فوق الذکر به نام اینجانب در یکی از دفاتر اسناد رسمی.</li>
        <li>خلع ید خوانده از ملک موضوع دعوی و تحویل کامل آن به اینجانب.</li>
        <li>مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ دقیق تصرف غیرمجاز یا عدم تحویل ملک] تا زمان تحویل و تخلیه کامل ملک، به مبلغ [بهای تقریبی یا با قید: با ارجاع به کارشناسی] ریال.</li>
        <li>مطالبه کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت وجود)، هزینه کارشناسی، هزینه های اجرایی و سایر خسارات وارده، با ارجاع به کارشناسی.</li>
    </ol>

    <p>دلایل و منضمات دادخواست:</p>
    <ol>
        <li>اصل و کپی برابر اصل قولنامه (بیع نامه عادی) مورخ [تاریخ دقیق قولنامه].</li>
        <li>تصویر برابر اصل رسیدهای پرداخت ثمن معامله (شامل: فیش واریزی بانکی، تصویر چک های صادره، اقرارنامه پرداخت و...).</li>
        <li>استشهادیه محلی با امضای شهود (در صورت وجود).</li>
        <li>تصویر قبوض آب، برق، گاز و تلفن به نام خواهان (در صورت تصرف ملک توسط خواهان).</li>
        <li>تصویر سند مالکیت قبلی ملک (در صورت دسترسی).</li>
        <li>سایر مدارک و مستندات مثبته (مثلاً: پیامک های طرفین، مکاتبات، مدارک تعمیرات و...).</li>
    </ol>

    <p>شرح دادخواست:</p>
    <p>ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]</p>
    <p>با سلام و احترام،</p>
    <p>به استحضار عالی می رساند، اینجانب خواهان دعوی، آقای/خانم [نام کامل خواهان]، در تاریخ [تاریخ دقیق قولنامه] طبق قولنامه (بیع نامه عادی) پیوست (پیوست شماره ۱)، یک باب [نوع ملک مثلاً: منزل مسکونی، آپارتمان تجاری، قطعه زمین کشاورزی] به شماره پلاک ثبتی [شماره پلاک] فرعی از [شماره اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] [نام شهرستان] به آدرس [آدرس دقیق ملک] را از خوانده محترم، آقای/خانم [نام کامل خوانده]، خریداری نمودم. </p>
    <p>تمامی مبلغ مورد توافق (ثمن معامله) به شرح مندرج در قولنامه، طی [روش های پرداخت، مثلاً: چند فقره چک بانکی به شماره های ...، یا حواله های بانکی به حساب ...، یا نقداً با اخذ رسید] به خوانده محترم پرداخت گردیده است که مستندات پرداخت نیز پیوست دادخواست تقدیم می گردد (پیوست شماره ۲). </p>
    <p>علی رغم گذشت [مدت زمان مثلاً: دو سال] از تاریخ معامله و ایفاء تمامی تعهدات اینجانب به عنوان خریدار، خوانده محترم تاکنون از حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت تنظیم و انتقال سند رسمی ملک به نام اینجانب خودداری نموده و به تعهدات خود عمل نکرده است. </p>
    <p>علاوه بر این، متأسفانه خوانده محترم پس از تاریخ مقرر برای تحویل ملک، اقدام به تصرف غاصبانه ملک مذکور نموده و از تاریخ [تاریخ عدم تحویل/تصرف]، ملک را بدون هیچگونه مجوز قانونی در تصرف خود داشته و یا از تحویل آن به اینجانب امتناع ورزیده است. این امر باعث ورود ضرر و زیان هنگفت به اینجانب شده، چرا که در این مدت نتوانسته ام از ملک خریداری شده استفاده کنم و منافع حاصل از آن نیز به اینجانب نرسیده است.</p>
    <p>با توجه به موارد فوق و استناد به قولنامه عادی پیوست و سایر دلایل و مدارک مثبته از جمله [نام بردن از مهم ترین مدارک، مثلاً: شهادت شهود، رسیدهای واریز وجه و تصرفات قبلی اینجانب در ملک]، که همگی نشان دهنده وقوع معامله و مالکیت قطعی اینجانب بر ملک مذکور می باشد، از محضر محترم دادگاه تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته فوق الذکر را دارم.</p>

    <p>با احترام و تشکر</p>
    <p>[امضای خواهان]</p>

نمونه 2: دادخواست اثبات مالکیت و تحویل مبیع (وقتی خلع ید لازم نیست)

این نمونه برای وقتی خوبه که شما ملک رو خریدین و مالکیتتون رو می خواید ثابت کنید، اما مشکل خلع ید ندارین و فقط فروشنده از تحویل خود ملک به شما خودداری می کنه. تو این حالت، خواسته خلع ید و اجرت المثل ممکنه ضرورتی نداشته باشه، اما الزام به تنظیم سند رسمی رو حتماً لحاظ کنید. (البته من در اینجا فقط اثبات مالکیت و تحویل مبیع را آورده ام تا تفاوت را نشان دهم، ولی شما می توانید الزام به تنظیم سند رسمی را نیز اضافه کنید.)

    <p>بسمه تعالی</p>

    <p>خواهان: (نام کامل، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، آدرس دقیق به همراه کد پستی و شماره تلفن)</p>
    <p>خوانده: (نام کامل، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، آدرس دقیق به همراه کد پستی و شماره تلفن)</p>
    <p>وکیل یا نماینده قانونی: (در صورت وجود، نام کامل، نام خانوادگی، شماره پروانه وکالت، آدرس دفتر)</p>
    <p>تعیین خواسته و بهای آن:</p>
    <ol>
        <li>اثبات مالکیت اینجانب نسبت به پلاک ثبتی [شماره پلاک]، بخش [شماره یا نام بخش ثبتی]، شهرستان [نام شهرستان] (مثلاً: یک باب آپارتمان) به استناد قولنامه (بیع نامه عادی) مورخ [تاریخ دقیق قولنامه].</li>
        <li>الزام خوانده به تحویل مبیع (ملک موضوع دعوی) به اینجانب.</li>
        <li>مطالبه کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت وجود)، هزینه کارشناسی و ...</li>
    </ol>

    <p>دلایل و منضمات دادخواست:</p>
    <ol>
        <li>اصل و کپی برابر اصل قولنامه (بیع نامه عادی) مورخ [تاریخ دقیق قولنامه].</li>
        <li>تصویر برابر اصل رسیدهای پرداخت ثمن معامله (شامل: فیش واریزی بانکی، تصویر چک های صادره، اقرارنامه پرداخت و...).</li>
        <li>استشهادیه محلی با امضای شهود (در صورت وجود).</li>
        <li>سایر مدارک و مستندات مثبته.</li>
    </ol>

    <p>شرح دادخواست:</p>
    <p>ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]</p>
    <p>با سلام و احترام،</p>
    <p>به استحضار عالی می رساند، اینجانب خواهان دعوی، آقای/خانم [نام کامل خواهان]، در تاریخ [تاریخ دقیق قولنامه] بر اساس قولنامه (بیع نامه عادی) پیوست، یک باب [نوع ملک مثلاً: مغازه، زمین] به شماره پلاک ثبتی [شماره پلاک] فرعی از [شماره اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] [نام شهرستان] به آدرس [آدرس دقیق ملک] را از خوانده محترم، آقای/خانم [نام کامل خوانده]، خریداری نمودم. </p>
    <p>تمامی ثمن معامله به طور کامل و طبق توافقات انجام شده، به خوانده محترم پرداخت گردیده است و رسیدهای مربوطه نیز ضمیمه دادخواست تقدیم می شود.</p>
    <p>با وجود اینکه اینجانب به تمامی تعهدات خود در قبال معامله عمل کرده ام، خوانده محترم تاکنون از تحویل ملک خریداری شده خودداری نموده و حاضر به تسلیم مبیع (ملک) به اینجانب نیست. </p>
    <p>با توجه به موارد فوق و استناد به قولنامه عادی پیوست و سایر دلایل و مدارک مثبته، که همگی وقوع معامله و مالکیت اینجانب بر ملک مذکور را تأیید می کنند، از محضر محترم دادگاه تقاضای صدور حکم به اثبات مالکیت اینجانب و سپس الزام خوانده به تحویل مبیع به همراه مطالبه کلیه خسارات دادرسی را دارم.</p>

    <p>با احترام و تشکر</p>
    <p>[امضای خواهان]</p>

چالش ها و دردسرهای پرونده های اثبات مالکیت با قولنامه (حواستون باشه!)

پرونده های اثبات مالکیت با قولنامه، مثل یه جاده پر دست اندازه. جدا از مراحل عادی دادرسی، یه سری چالش ها و مشکلات خاص خودشون رو هم دارن که اگه ازشون باخبر نباشید، ممکنه حسابی به دردسر بیفتید. بیایید با هم چند تا از این چالش های مهم رو بررسی کنیم:

اثبات مالکیت با کپی قولنامه: میشه یا نمیشه؟

فرض کنید اصل قولنامه رو گم کردین یا به هر دلیلی فقط یه کپی ازش دارین. آیا می تونید با همین کپی، مالکیتتون رو ثابت کنید؟ راستش رو بخواهید، این کار خیلی سخته و پر ریسکه. در حالت عادی، دادگاه برای اثبات مالکیت، اصل سند رو می خواد. اما اگه مجبور به استفاده از کپی هستین، باید تمام تلاشتون رو بکنید تا با دلایل دیگه، مثل شهادت شهود، رسیدهای پرداخت پول، یا اقرار فروشنده، اعتبار این کپی رو اثبات کنید. ممکنه دادگاه کپی رو به کارشناس خط و امضا ارجاع بده تا اصالتش بررسی بشه. اما در هر حال، داشتن اصل قولنامه یه برگ برنده بزرگه که کپی به تنهایی نمی تونه جاش رو بگیره.

اگه قولنامه جعلی از آب دربیاد؟ (نقش کارشناس خط و امضا)

یکی از بدترین سناریوها اینه که طرف مقابل ادعا کنه قولنامه شما جعلیه یا امضاش رو انکار کنه. اینجا دیگه کار از بحث و جدل گذشته و پای تخصص به میون میاد. دادگاه برای بررسی اصالت خط و امضا، پرونده رو به کارشناس رسمی دادگستری (کارشناس خط و امضا) ارجاع می ده. کارشناس با بررسی دقیق خطوط، نحوه نگارش، امضا و حتی جوهر استفاده شده، نظر کارشناسی خودش رو اعلام می کنه. اگه قولنامه شما جعلی از آب دربیاد، که فاتحه پرونده خونده ست! پس حواستون باشه که قولنامه تون حسابی معتبر و قانونی باشه و از هرگونه دستکاری پرهیز کنید.

ملک رو به چند نفر فروختن؟ (معامله معارض)

گاهی وقتا یه فروشنده شیاد، یه ملک رو به دو یا حتی چند نفر می فروشه. این رو می گن معامله معارض. اگه شما با قولنامه یه ملک رو خریدین و بعداً بفهمید که فروشنده همون ملک رو به کس دیگه هم فروخته و شاید حتی به نام اون سند رسمی هم خورده باشه، پرونده شما حسابی پیچیده می شه. تو این موارد، اولویت با کسیه که سند رسمی داره. اما اگه هر دو نفر قولنامه عادی دارن، دادگاه با بررسی دقیق زمان انجام معاملات، نحوه پرداخت ثمن، تصرفات، و سایر قرائن و امارات، تشخیص می ده که حق با کیه. این پرونده ها معمولاً طولانی و پیچیده هستن و نیاز به یه وکیل متخصص دارن.

فروشنده قبل از سند زدن فوت کرده؟

یه مشکل رایج دیگه اینه که بعد از تنظیم قولنامه و قبل از اینکه سند رسمی به نام شما منتقل بشه، فروشنده فوت می کنه. تو این حالت، طرف دعوای شما کیه؟ باید برید سراغ ورثه فروشنده. شما باید دادخواستتون رو علیه وراث متوفی مطرح کنید و از دادگاه بخواید که ورثه رو ملزم به تنظیم سند رسمی کنه. اگه ورثه حاضر به همکاری نباشن، دادگاه می تونه نماینده قضایی تعیین کنه تا به جای اونا سند رو امضا کنه. این مورد هم نیازمند دقت زیادی تو تنظیم دادخواست و شناسایی ورثه هست.

مدت زمان رسیدگی و مراحل اجرایی حکم: چقدر طول می کشه و بعد از حکم چی میشه؟

پرونده های ملکی، مخصوصاً اونا که مربوط به اثبات مالکیت با قولنامه هستن، معمولاً زمان برن. ممکنه از چند ماه تا چند سال طول بکشن تا به نتیجه برسن. این مدت زمان به عواملی مثل حجم کار دادگاه ها، تعداد جلسات رسیدگی، نیاز به کارشناسی، اعتراضات احتمالی و مراحل تجدیدنظر و فرجام خواهی بستگی داره. بعد از اینکه حکم به نفع شما صادر شد و قطعیت پیدا کرد (یعنی دیگه قابل اعتراض نباشه)، باید برای اجرای اون اقدام کنید. مثلاً اگه حکم به الزام به تنظیم سند صادر شده، باید به اداره اجرای احکام مراجعه کنید تا مراحل انتقال سند رسمی انجام بشه.

توی پرونده های ملکی، مخصوصاً وقتی پای قولنامه و سند عادی در میونه، هر قدمی که برمی دارید باید با دقت و فکر شده باشه. گاهی یه اشتباه کوچیک می تونه پرونده رو حسابی پیچیده کنه و هزینه های زیادی رو بهتون تحمیل کنه.

چرا وکیل متخصص تو این پرونده ها حیاتیه؟

با تمام این اوصافی که گفتیم، اگه بخواید خودتون این مراحل رو طی کنید، ممکنه خیلی سخت و گیج کننده باشه. قوانین ملکی پیچیده ان و یه اشتباه کوچیک می تونه نتیجه پرونده رو کاملاً عوض کنه. اینجا نقش یه وکیل متخصص ملکی خیلی پررنگ می شه. وکیل با تجربه ای که تو این حوزه داره، می تونه:

• بهترین راهکار رو بهتون پیشنهاد بده.
• تمام مدارک لازم رو جمع آوری کنه.
• نمونه دادخواست اثبات مالکیت با قولنامه رو دقیق و بدون نقص تنظیم کنه.
• تو جلسات دادگاه از حق شما دفاع کنه.
• مراحل پیگیری و اجرای حکم رو براتون راحت تر کنه.

پس اگه احساس می کنید پرونده تون پیچیده ست یا خودتون وقت و تخصص کافی رو ندارید، حتماً از یه وکیل ملکی خوب کمک بگیرید. این یه سرمایه گذاریه که می تونه از ضررهای بزرگ تر جلوگیری کنه.

نتیجه گیری: گام نهایی برای احقاق حق

تو این مقاله حسابی در مورد نمونه دادخواست اثبات مالکیت با قولنامه حرف زدیم و دیدیم که چقدر مهمه تمام مراحل رو با دقت و آگاهی کامل جلو بریم. از اینکه قولنامه چیه و چه اعتباری داره گرفته تا چه مدارکی لازمه و چطور باید دادخواستمون رو تنظیم کنیم، همه رو قدم به قدم با هم بررسی کردیم. پرونده های اثبات مالکیت با قولنامه ممکنه پر از چالش باشن، از جعلی بودن قولنامه گرفته تا فروش ملک به چند نفر یا حتی فوت فروشنده. اما این دلیل نمی شه که از حقتون دست بکشید.

مهم ترین چیزی که باید یادتون بمونه، اینه که اولاً، به هیچ عنوان گول عجله رو نخورید و با وسواس تمام مدارکتون رو جمع کنید. ثانیاً، خواسته هاتون رو تو دادخواست، کامل و جامع بنویسید تا مجبور نشید دوباره کاری کنید. و خب، همونطور که بارها گفتیم، تو این مسیر پر پیچ و خم، داشتن یه همسفر با تجربه و متخصص مثل یه وکیل ملکی، می تونه خیال شما رو راحت کنه و شانس موفقیتتون رو حسابی بالا ببره. اون ها با تمام ریزه کاری های قانونی آشنا هستن و می تونن بهترین دفاع رو از حق شما داشته باشن.

پس اگه سوالی دارید یا حس می کنید تو این مسیر نیاز به کمک یه متخصص دارید، درنگ نکنید. با مشاوره حقوقی مناسب، می تونید با اطمینان خاطر بیشتری قدم بردارید و در نهایت به حق و حقوقتون برسید.